Locataire et vente aux enchères judiciaires : peut-on le faire partir après l’adjudication ?

Quand un bien immobilier est mis en vente aux enchères judiciaires, il peut arriver qu’il soit occupé par un locataire. Et pour l’adjudicataire, c’est souvent une source d’incertitude : que devient ce locataire après l’audience ? Est-il expulsable ? Devient-on automatiquement son bailleur ? Est-ce qu’il peut rester dans les lieux malgré la vente ?

La réponse à ces questions dépend essentiellement de deux choses : la date du bail signé par le locataire, et le moment où l’adjudicataire a éventuellement eu connaissance de son existence. Le Code des procédures civiles d’exécution donne le cadre légal, et la jurisprudence complète certaines situations concrètes.

Le principe : l’adjudicataire peut expulser… sauf si un bail lui est opposable

La règle de base est simple : lorsque vous remportez un bien immobilier aux enchères, le jugement d’adjudication vous donne un titre d’expulsion contre l’ancien propriétaire.

C’est ce que prévoit l’article L. 322-13 du Code des procédures civiles d’exécution, qui indique clairement que ce jugement constitue un titre exécutoire contre le saisi.

Mais ce n’est pas tout : l’article R. 322-64 ajoute que ce titre peut être utilisé aussi contre les occupants (comme un locataire), à condition qu’ils n’aient pas de droit opposable à l’adjudicataire.

En d’autres termes, si le locataire peut justifier d’un bail opposable, il pourra rester dans les lieux. Sinon, vous avez le droit d’entamer une procédure d’expulsion.

Le point clé : la date du bail et le commandement de payer

Tout tourne autour d’un moment précis dans la procédure : la date du commandement de payer valant saisie. C’est cet acte, délivré par huissier, qui officialise le lancement de la procédure de saisie immobilière.

Selon l’article R. 321-3 du Code des procédures civiles d’exécution, ce commandement rend le bien indisponible. À partir de là, le propriétaire saisi ne peut plus conclure de bail valable. S’il le fait, ce bail est en principe considéré comme inopposable à l’adjudicataire.

Concrètement :

• Un bail signé avant le commandement est valable et opposable à l’adjudicataire.
• Un bail signé après est en principe inopposable, sauf cas particuliers.

Exception importante : la jurisprudence sur le bail connu avant l’adjudication

Il existe une situation particulière reconnue par la jurisprudence : si le bail, même signé après le commandement, a été porté à la connaissance de l’adjudicataire avant la vente, il devient opposable.

C’est ce qu’a jugé la Cour de cassation, dans un arrêt du 9 juin 2016 (3e civ., n° 15-10.595). Le raisonnement est le suivant : un adjudicataire ne peut pas se prévaloir de l’inopposabilité d’un bail qu’il connaissait déjà au moment où il a acheté le bien. Même si le bail a été signé dans un cadre discutable, il devient valide dès lors qu’il en avait connaissance.

Cette solution, bien que non prévue expressément par les textes, s’inscrit dans un souci de bonne foi et de protection du locataire.

Cas possibles lors d'une vente aux enchères : Expulsion d'un locataire7

omment savoir si un bail existe avant d’enchérir ?

La lecture du cahier des conditions de vente (CCV) est une étape essentielle. Ce document doit mentionner tous les éléments affectant le bien, y compris la présence d’un bail. S’il ne fait aucune mention d’un locataire ou d’un contrat de location, le bien est présumé libre ou occupé sans droit opposable.

 Attention : l’absence de mention ne garantit pas l’absence d’occupation.

Chez Vench, nous facilitons cette vérification grâce à :

• L’accès direct au CCV dans chaque fiche de vente lorsque l'avocat partenaire le met à disposition
• Des alertes
• Un accès facile aux informations disponibles sur l’état d’occupation ( Uniquement disponible pour les abonnés)

Et après l’achat : que faire selon les cas ?

1. Si le bail est opposable, vous êtes désormais le nouveau bailleur. Vous percevrez les loyers et devrez respecter les conditions du bail. Cela signifie également que vous ne pourrez donner congé au locataire qu’en respectant les règles prévues par la loi (par exemple, 6 mois avant la fin du contrat pour un bail d’habitation vide avec un renouvellement).
2. Si le bail est inopposable, vous pourrez engager une procédure d’expulsion. Cela commence par la signification du jugement d’adjudication, suivie d’un commandement de quitter les lieux délivré par un commissaire de justice. En cas de refus du locataire, il faudra éventuellement saisir le juge de l’exécution pour obtenir l’autorisation de procéder à l’expulsion, avec le concours de la force publique.

Cette procédure peut prendre plusieurs mois, notamment si le locataire demande un délai de grâce ou si l’expulsion tombe pendant la trêve hivernale.

En quelques mots

Lorsqu’un bien est occupé par un locataire au moment de la vente aux enchères judiciaires, l’adjudicataire peut ou non engager une expulsion. Cela dépend :

• De la date du bail par rapport au commandement de payer valant saisie
• De la connaissance ou non du bail par l’adjudicataire avant la vente
• De la présence ou non d’une mention dans le cahier des conditions de vente

Un bail opposable bloque l’expulsion. Un bail inopposable permet de libérer le bien, avec une procédure encadrée.

Vous souhaitez en savoir plus? Consultez nos articles similaires

• Faire une bonne affaire en achetant loué
• Se faire représenter par avocat
• Analyser et obtenir le résultat d'une vente aux enchères