Comment acheter un logement aux enchères occupé? Ce qu'il faut savoir

Du fait que la plupart des ventes aux enchères publiques proviennent de saisies immobilières, les logements proposés sont souvent occupés, soit par l’ancien propriétaire (le saisi), soit par un locataire (dont la gestion revient à l’adjudicataire), ou par des squatters et autres personnes dont la présence est indésirable (personne logeant à titre gratuit en accord avec l’ancien propriétaire).

Quels sont les pièges de la vente aux enchères en terme d'occupation ?

Si l’achat est effectué dans le but d’habiter le logement ou bien de faire une plus-value à la revente, il est fondamental de se renseigner auparavant sur les conditions dans lesquelles le bien sera disponible. 

Il existe trois cas de figures  cités précédemment qui sont bien différents les uns des autres où nous aurons plus ou moins des difficultés à récupérer le logement vide .

Le site Vench permet de filtrer le type d'occupation recherché qu'il soit libre, loué ou occupé.

Comment acheter un appartement ou une maison aux enchères lorsqu'il est occupé?

Acheter un bien en vente aux enchères occupé est possible et peut également synonyme d'opportunité !  Attention cependant à bien être informé. Il existes différents recours qu'il est important d'anticipé.

Détaillons les différentes ventes aux enchères occupés qui existent.

SOMMAIRE

1.  Achat immobilier occupé: Par un locataire en règle

2. Acheter aux enchèrers un bien occupé: Sans autorisation

3. Solutions pour libérer un bien occupé achter aux enchères

4. Est-ce intéressant d'acheter un appartement ou une maison occupé ?

1·  Achat immobilier occupé: Par un locataire en règle

• Le locataire dispose d’un contrat de location ( bail) qui a généralement été conclu pour une durée de trois années renouvelables. Il est possible de le consulter en annexe du cahier des conditions de vente.

• Dès lors que le locataire est en règle (loyers payés), le nouveau propriétaire a l’obligation de respecter la durée du bail. Le locataire dispose d’un droit automatique au renouvellement de son bail.  Si le propriétaire veut récupérer le logement pour son utilisation personnelle ou sa vente, il doit donner congé au locataire 6 mois avant l’expiration du bail.

• pour être valable, ce congé doit s’appuyer sur des raisons légitimes : vendre, habiter ou loger de la famille, non-respect des conditions du contrat par le locataire…

En d'autres termes, si nous souhaitons récupérer le bien la loi loi 6 juillet 1989 s'applique comme une vente classique qu'il soit loué meublé ou vide.

2· Acheter aux enchères un bien occupé: Sans autorisation

a. Propriétaire qui ne part pas après la vente aux enchères

• Lorsque le propriétaire du logement saisie, ne part pas, il est donc considéré comme occupant illégal. Il faudra alors trouver une solution amiable ou juridique pour résoudre ce problème

b. Le bien acheté est squatté

• L'occupant peut être une personne une connaissance de l'ancien propriétaire logeant gratuitement ou un squatter… Le seul moyen de savoir à quoi s’en tenir est de se rendre sur place, ce qui peut aussi permettre d’obtenir des informations auprès de l’huissier.

c. Le locataire hors la loi

Au même titre que dans le cas ou le bien est squatté, un locataire ne payant pas ses loyers est hors la loi. Le nouveau propriétaire est en droit de réclamer la libération des lieux et le paiement d’indemnités d’occupation (équivalant à des loyers) dont nous reparlerons plus tard. 

3· Solutions pour libérer un bien occupé achter aux enchères

a. L'expulsion judiciaire : Voie longue et coûteuse

Tout autre occupant qui ne soit pas un locataire disposant d’un bail valide et payant son loyer est susceptible d’être expulsé. La méthode diffère un peu selon qu’il s’agisse d’un locataire, l'ancien propriétaire ou d’un squatter, car ceux-ci n’ont pas les mêmes droits.

Le cas du locataire qui ne paye pas

La procédure d’expulsion la plus courante est en générale celle des locataires qui ne payent plus leur loyer. Elle est gérée par un commissaire de justice. Celui-ci envoie un commandement de payer au locataire avec la mention des sommes dues, auquel celui-ci peut répondre dans un délai de deux mois.

Le commissaire de justice dispose de plusieurs leviers pour tenter d’avoir paiement des loyers impayés:

• La saisie vente (saisie des meubles)

• la saisie-attribution (saisie des fonds disponibles sur les comptes bancaires du saisi ou auprès de toute personne disposant de fonds lui appartenant)

• la saisie d’une partie du salaire (selon un barème qui tient compte notamment du nombre d’enfants)

Au bout de deux mois, le locataire est assigné devant Tribunal judicaire pour payer le solde de sa dette et/ou être expulsé. Il est dans le devoir de l’huissier de joindre à cette assignation les différentes voies de recours possibles pour le locataire :

• si le jugement rendu au Tribunal d’Instance est sans exécution provisoire, le locataire peut faire appel et bloquer la procédure d’expulsion

• si le juge rend une ordonnance ou un jugement avec exécution provisoire, le locataire peut faire appel sans bloquer la procédure d’expulsion.

 A savoir:  Il est à noter que depuis janvier 2007, le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion pour les occupants n’ayant pas le droit d’être dans les lieux . Dans ce cas, il n’est plus nécessaire de passer par le Tribunal judiciaire pour obtenir une ordonnance d’expulsion -> Un gain de temps potentiel à ne pas négliger.

 Le cas d'un squatter ou de l'ancien propriétaire

Dans le cas d’un squatter, celui-ci reçoit directement une sommation de quitter les lieux puis une assignation en référé expulsion auprès du Tribunal judiciaire. Le juge rend une ordonnance d’expulsion qui a valeur exécutoire et qui est signifiée à l’occupant. Il est à noter que celui-ci peut aussi être condamné à payer des indemnités d’occupation jusqu’à l’expulsion.

L’occupant dispose de quinze jours pour faire appel. La procédure est ensuite la même que celle mise en œuvre pour l’expulsion d’un locataire.

Le commissaire de justice envoie un commandement de quitter les lieux auquel s’applique le même délai de deux mois. Durant cette période, le locataire peut :

• Quitter les lieux

• Obtenir de nouveaux délais auprès du juge d’exécution qui suspend alors la procédure.

• Faire une demande de relogement auprès de la mairie qui lui permet éventuellement de négocier des délais auprès du créancier.

Si rien de tout cela n’est fait, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion; qui se solde généralement par un refus. Le commissaire de justice dresse alors un procès-verbal de réquisition de la force publique adressé au préfet qui le transmet au commissaire de police.

b. L'expulsion judiciaire. Une méthode efficace ?

 Le commissariat de police mandaté par le service logement/expulsion de la préfecture est alors chargé d’effectuer une enquête sur la situation de l’occupant (salaire, nombre d’enfants…). Selon les résultats de l’enquête, la préfecture autorise ou bloque l’expulsion en examinant les possibilités de relogement. Elle dispose théoriquement de deux mois pour donner sa réponse.

A la fin de ces deux mois, le propriétaire dispose évidemment d’un r ecours pour le cas où l’administration bloque son dossier, appelé prise à partie. Cette procédure consiste à demander à la préfecture (ou au tribunal administratif si celle-ci ne répond pas) le paiement d’indemnités d’occupation, qui sont équivalentes au montant du loyer. Lorsque celui-ci n’est pas solvable, le tribunal judiciaire condamne l’Etat à payer les indemnités, pour compenser le préjudice subi par le blocage de la procédure d’expulsion.

Il est à noter en outre que les occupants bénéficient de la trêve hivernale. Si la préfecture fournit sa réponse avant le début de la période hivernale, alors les indemnités d’occupation incluront cette période. Dans le cas contraire, la demande d’indemnités est repoussée à la fin de la période hivernale.

Bien que ces indemnités à la charge de l’Etat ont récemment conduit celui-ci à autoriser de plus en plus de recours à la force publique pour des expulsions. on peut s’interroger sur l’efficacité de la procédure d’expulsion notamment :

• La lenteur du système juridique, la complexité des dossiers traités.
• Les frais de procédure ( frais d'avocat et du commissaire  de justice) Le coût de la procédure s’élève en moyenne basse à 3000 euros.

c. Arrangement à l’amiable: Une alternative plus sûre et rapide

Il existe une alternative à l’expulsion traditionnelle, à laquelle il est trop peu souvent fait référence : il s’agit de l’arrangement à l’amiable.

L’arrangement à l’amiable consiste à donner à l’occupant une certaine somme d’argent (dont le montant est libre) afin d’obtenir la libération des lieux sans passer par la force publique. Bien que cette procédure ne comporte pas de cadre légal, elle demeure tout à fait envisageable voire même conseillée. Elle comporte plusieurs avantages, pour le propriétaire comme pour l’occupant :

• Avantage pour le propriétaire ( adjudicataire) :

  -  Faire une bonne affaire : le particulier peut obtenir des renseignements concernant les conditions d’occupation du bien (situation sociale et âge de l’occupant, nombre d’enfants...) auprès du commisaire de justice, lors de la visite par exemple.Cela lui permet d’estimer lui-même la difficulté de faire aboutir une procédure d’expulsion. Un tel bien ne fera donc pas l’objet d’une concurrence ardue et demeurera à un prix raisonnable.-Obtenir une libération rapide des lieux : cette économie permet donc ensuite de procéder à un arrangement à l’amiable pour obtenir la libération des lieux en évitant la lourde et coûteuse procédure d’expulsion

• Avantage pour l’occupant :

  - Eviter l’aggravation de la précarité : En évitant un séjour prolongé dans un lieu, l’occupant évite ainsi d’accumuler des indemnités d’occupation impayées. Cette aide financière peut contribuer en partie à obtenir un relogement auprès de bailleurs sociaux ou simplement aider financièrement cette personne.- Obtenir un nouveau logement plus adapté à ses besoins : le relogement peut être l’occasion de remédier à des problèmes parfois très graves comme l’insalubrité des lieux.

Cela peut aussi être l’occasion pour des familles nombreuses par exemple de toucher les aides de l'Etat qui ne sont accordées que si une certaine proportion est respecté. Aide personnalisée au logement (APL) | Service-public.fr

La façon la plus fiable et la plus rapide de procéder est donc un arrangement à l'amiable. Pour réaliser se cette procédure à l'amiable il est vivement conseillé de passer par un tiers de confiance tel qu'un comisssaire de justice. Celui-ci reçoit une certaine somme en dépôt et ne la remet à l’occupant qu’une fois qu’il a constaté que celui-ci a bien quitté les lieux. Il s’agit d’une simple transaction, une sorte de contrat entre le propriétaire et l’occupant. Il est également possible de le faire par l’intermédiaire d’un avocat.

 A savoir: L'occupant doit entreprendre les démarches pour se reloger lui-même. Vous ne pouvez pas vous substitié à celui-ci.

 Il s’agit de les sensibiliser à leur situation comme expliqué ci-dessus. Souvent, ceux-ci ne savent pas à qui s’adresser, par où commencer, et les propriétaires sont rarement bien renseignés sur ce sujet…

La plupart des organismes de relogement sont mandatés par l’Etat ou la Préfecture, desquels ils reçoivent leurs dossiers de candidature pour l’obtention de logements sociaux. Ce dossier doit être constitué par l’occupant, qui peut se le procurer à la mairie ; il est ensuite examiné par la Préfecture et éventuellement redirigé vers un organisme de relogement.

4. Est-ce intéressant d'acheter un appartement ou une maison occupé ?

Pour conclure et savoir s'il est intéressant d'acheter un bien immobilier occupé, il est important de connaître les issues possibles avec l'occupant.

Dans le cas où il s'agit de l'ancien propriétaire ou d'un locataire ne payant plus ses loyers, la situation est complexe car il s'agit de personnes qui se retrouvent dans des situations financières particulièrement difficiles.

Proposer une aide telle que s'occuper du relogement et offrir un apport financier peut sembler être la meilleure solution bénéfique pour chaque partie.

Comment trouver les ventes aux enchères immobilières ?

Le site Vench propose différents services pour ses abonnés avec notamment la possibilité de trier les biens vendus aux enchères suivant s'ils sont occupés par le propriétaire, loués ou bien libre d'occupation.

Pour plus d'information sur le fonctionnement des ventes aux enchères, n'hésitez pas à consulter le Guide des ventes aux enchères judiciaires.