Vacances judiciairesPériode pendant laquelle les audiences étaient suspendues. Cette période allait du 15 Juillet au 15 septembre. Pendant cette période les affaires urgentes étaient assurée par une chambre des vacations.
Même si le respect de cette période n’est plus officiel, il y a très peu de séances de ventes aux enchères pendant les périodes traditionnelles de congés (Noël, Pâques, Grandes vacances, et même périodes scolaires correspondant aux vacances d’hiver). Mais certains tribunaux pratiquent des ventes jusqu’à la fin du mois de juillet, ainsi que certaines chambres de Notaires et l’administration des Domaines.
Il est important de noter que des ventes sont effectuées dans les Etudes de Notaires même pendant le mois d’Août. Pour un acheteur attentif, il peut y avoir de très bonne affaires pendant ces périodes, car s’il y a peu de ventes, il y a aussi peu d’acheteurs.
VacationCe terme s’emploie pour désigner le temps passé par les Officiers Ministériels pour l’exécution de certaines formalités. On parlera de la vacation d’un huissier ou d ‘un notaire.
On désignera aussi par ce terme le montant de la rémunération qui lui est due (ou allouée).
Vénale (valeur)Valeur à laquelle l’on suppose qu’un bien pourrait se vendre dans des conditions normales.
Ventes (différentes appellations des)Ces différentes appellations concernent les ventes effectuées à la barre des Tribunaux. Les ventes effectuées par les Notaires ou par les Domaines sont généralement regroupées sous l’appellation générale de vente aux enchères publiques ou de vente par adjudication.
1°) Baisse de mise à prix
Lorsqu’un bien ne trouve pas acheteur au prix proposé, il peut être effectué une baisse de prix.
Cette baisse, si elle a été prévue au cahier des charges, peut être effectuée immédiatement par le Président du Tribunal où se fait la vente. Sinon, le bien n’est pas vendu immédiatement, et une nouvelle vente sur baisse de mise à prix est organisée.
2°) Conversion de saisie immobilière en vente volontaire
Pratique peu utilisée par les personnes saisies, mais qui leur permet pourtant de demander la transformation de la vente sur saisie en vente judiciaire volontaire. L’initiative de la vente ne dépend plus alors du créancier mais du saisi. Ce qui lui permet notamment de demander la fixation de la mise à prix en fonction de la valeur réelle du bien et de fixer les conditions de la publicité de la vente. Cette pratique demande une action volontaire de la part du saisi et le respect de délais précis, toutes choses que le saisi n’est bien souvent pas en état de d’effectuer. L’exécution de la vente reste cependant sous le contrôle du Tribunal, car le but est toujours de permettre le remboursement des dettes aux créanciers.
Bien évidemment la vente étant volontaire, le vendeur devra quitter volontairement les lieux, ce qui pour l’acheteur peut être d’un intérêt non négligeable et justifier d’un supplément de prix.
3°) Folle enchère
Lorsque qu’un acheteur n’a pas payé le prix et (ou) les frais de la vente, il est procédé à une nouvelle vente dite à la folle enchère. Cette adjudication est effectuée aux risques et dommages de l’acheteur défaillant qui est appelé fol enchérisseur. Il est donc particulièrement dangereux de se trouver adjudicataire d’un bien et de ne pas en payer le prix. Car si la vente sur folle enchère est effectuée à un prix inférieur, le fol enchérisseur sera normalement condamné à payer la différence.
4°) Licitation
C’est une vente lorsque différentes parties qui sont conjointement propriétaires d’un bien n’ont pas pu ou pas su se mettre d’accord sur le partage. Ce sont souvent des ventes après héritage. Les biens peuvent être libres, loués ou occupés.
L’acheteur ne doit pas perdre de vue que la situation ayant provoqué ce type de vente est le plus souvent très conflictuelle, puisque aucun accord amiable n’a pu intervenir. Nous pensons donc que la situation d’occupation des biens doit être particulièrement vérifiée. En effet, si la personne qui occupe les biens vendus est celle contre laquelle la vente est effectué, il est peu probable qu’elle quittera facilement les lieux. Ces ventes sont relativement rares à la barre du Tribunal car elles sont souvent renvoyées devant les Notaires.
5°) Liquidation judiciaire
Ce sont les ventes effectuées par les mandataires liquidateurs pour vendre les biens d’une entreprise en faillite (on dira pour réaliser les actifs d’une société en liquidation judiciaire).
Il convient de préciser que les biens peuvent être vendus soit à l’amiable, soit par voie judiciaire.
La vente judiciaire est souvent préférée pour des motifs de transparence, mais il se peut aussi que les biens n’aient pas trouvés acquéreurs de manière amiable.
6°) Saisie immobilière
C’est la forme la plus courante de la vente judiciaire, pour permettre à un créancier de récupérer les sommes qui lui sont dues lorsque les remboursements prévus ne sont plus effectués.
7°) Sous acceptation bénéficiaire
Vente assez rare, qui est effectuée lorsqu’un héritier n’accepte son héritage que dans le cas ou il est positif. Rappelons en effet que dans un héritage, le ou les héritiers héritent de l’actif (les biens) mais aussi du passif (les dettes). Il peut arriver qu’un héritier pense que son héritage comporte plus de dettes que la valeur des biens. Tous les biens sont alors réalisés, puis les dettes payées.
8°) Subrogation de saisie
(voir Subrogation)
C’est une vente effectuée à la demande d’un créancier autre que celui qui a effectué les premières poursuites.
9°) Surenchère du dixième
Pendant les dix jours qui suivent une vente, tout acquéreur intéressé peut demander la remise en vente sur une mise à prix équivalente au montant atteint par la dernière enchère, augmentée de 10%. Cette déclaration de surenchère, doit être effectuée par l’avocat du surenchérisseur, au greffe des saisies du tribunal devant lequel la vente a été effectuée. Une nouvelle vente est organisée dans les six semaines. En cas d’absence d’enchère, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire pour le montant de la surenchère.
Signalons que tous les frais préalable aux ventes seront à la charge de l’acheteur. La possibilité de surenchère existe aussi dans les ventes immobilières autres que celles effectuées dans les Tribunaux, ce qui est bien normal, puisque le but est toujours d’arriver au prix le plus élevé possible.
Vertu (en vertu de)En application de : En raison de …
Vice (de forme)Irrégularité du fait de la non observation de tout ou partie d’une obligations de procédure. Elle entraîne généralement l’annulation de l’acte concerné. La procédure des ventes sur saisie est particulièrement précise et complexe et les procédures d’annulation assez fréquentes.
VisitesL’organisation des visites des biens vendus aux enchères diffère selon le type de vente.
Pour les biens vendus aux tribunaux de Grande Instance, le plus souvent sur saisie immobilière ou sur liquidation judiciaire, il s’agit de ventes forcées, et donc le bien peut être occupé. C’est l’avocat vendeur qui organise les visites, le plus souvent avec le concours d’un huissier de justice, exceptionnellement de la police.
Dans les annonces, figurent plusieurs types de mentions :
" et sur les lieux pour visiter " : cette mention sibylline et qui ne veut rien dire se voit encore trop souvent. Pour faire une visite, il vous faudra donc téléphoner au Cabinet de l’avocat vendeur, obtenir les renseignements et éventuellement un rendez-vous. Vous pouvez bien évidemment vous rendre sur place, mais il est bien rare que les personnes saisies vous ouvrent volontairement leur porte….pire, il existe encore trop d’annonces dans lesquelles même cette mention n’existe pas. Insistez, et si aucune visite n’est possible alors il vaut mieux ne pas acheter.
" pour visiter, prendre rendez-vous avec Maître… Huissier de Justice… " : un huissier a été mandaté pour organiser les visites, il n’y a plus qu’à le contacter.
" visites le …de h… à h …
"
) : la visite a été organisée de manière précise, très certainement avec le concours d’un huissier. Vous n’aurez très probablement pas d’autre possibilité. Si le bien vous intéresse, il est indispensable de vous libérer pour cette visite. Mais elles sont hélas le plus souvent organisées en semaine et à des heures ouvrables.
Notre conseil : si un bien vous intéresse, commencez par aller sur place pour voir le quartier et l’environnement . Renseignez-vous auprès des gardiens s’il y en a, ou du voisinage. Vous en apprendrez ainsi beaucoup sur les tenants et les aboutissants de la vente, et sur les personnes saisies et donc sur les éventuelles difficultés que vous pourriez rencontrer après la vente.
Pour les biens vendus par les notaires, en leur étude ou à la Chambre des notaires :
Les dates et heures de visites sont, sauf exception, indiquées très clairement dans les annonces. Les horaires sont en général plus larges et plus accessibles. Il est parfois organisé des visites le Samedi. Vous pouvez même, si vous êtes vraiment intéressé, essayer de demander d’autres horaires que ceux indiqués dans l’annonce. Il n’y a donc aucun problème. Les choses sont plus faciles à organiser puisqu’il s’agit généralement de ventes volontaires.
Pour les biens vendus par l’Administration des Domaines :
Les conditions de visite sont indiquées avec précision : très souvent il faut contacter le centre des Impôts fonciers qui gère la vente, une personne spécialisée aux Domaines, ou le Notaire mandaté spécialement pour la vente.
Dans tous les cas : une règle générale :
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