Squatter une maison : procédure d’expulsion et sanctions
Depuis l’adoption de la loi n° 2023‑668 du 27 juillet 2023, dite « loi anti-squat », la législation autour du fait de squatter une maison a été considérablement durcie. Cette réforme vise à mieux protéger les propriétaires contre l’occupation illégale de leur logement, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un bien acquis via une vente aux enchères judiciaires.
1. Squatter une maison : que dit la loi ?
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Le Code pénal (article 226-4) considère comme squatteur toute personne qui pénètre dans un domicile par voie de fait (effraction, violences, menaces). La loi Kasbarian précise que cette infraction concerne tous types de logements (principaux, secondaires, meublés occasionnels).
L’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution a été modifié pour exclure les squatteurs des délais de préavis habituels (2 mois ou trêve hivernale).
Squatter une maison signifie s’introduire sans droit ni titre dans un logement occupé ou non, ce qui est aujourd’hui passible de sanctions immédiates.
2. Expulser un squatteur : la procédure accélérée
Procédure administrative (article 38 de la loi DALO)
En cas de maison squattée, le propriétaire peut saisir le préfet sans passer par le tribunal judiciaire. L’article 38 de la loi DALO impose :
- une plainte pour violation de domicile,
- des justificatifs de propriété,
- un constat d’effraction (par huissier, police ou maire).
Le préfet doit réagir sous 48h, puis ordonner l’expulsion sous 24h, y compris pendant la trêve hivernale.
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Conseil: Dans le cadre d'une vente aux enchères, acheté un bien occupén'est pas forcément considéré comme squatté lorsqu'il y a un occupant
Procédure judiciaire
Si la procédure administrative échoue ou si l’entrée s’est faite sans effraction (ex : faux bail), il faudra passer par le tribunal judiciaire (voir CPCE L.412), avec un jugement d’expulsion et un commissaire de justice.
3. Les sanctions pour squatter une maison
Depuis 2023, les sanctions sont plus sévères :
- Violation de domicile : jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 € d’amende
- Maintien illégal après expulsion : jusqu’à 6 mois de prison et 7 500 € d’amende
Les squatteurs n’ont plus droit à la trêve hivernale ni aux délais de grâce.
4. Cas particuliers : squatteur de bonne foi
Il arrive qu’une personne croie avoir signé un vrai bail (ex : victime de marchand de sommeil). Ce n’est pas un squatteur au sens strict, et l’expulsion devra passer par le juge. Le traitement de ces situations peut prendre 3 à 6 mois.
Que faire en cas de maison squattée ?
| Étape | Référence légale | Objectif |
| 1 - Constat d’effraction | Article 226‑4 CP, L. 412‑1 CPCE | -> Prouver l’introduction illégale |
| 2 - Justificatif de propriété | Article 38 DALO | -> Établir la qualité de propriétaire |
| 3 - Plainte | Article 38 DALO | -> Activer la procédure rapide |
| 4 - Saisine du préfet | Article 38 DALO | -> Obtenir une expulsion sous 72h |
| 5 - Voie judiciaire | CPCE L. 412 et suivants | -> Si la voie administrative échoue |
La loi anti-squat de juillet 2023 renforce considérablement la protection des propriétaires face à l’occupation illégale d'une maison squattée de part la clarification de ce qu'est un squatteur, l'accélération des procédures adminstrative ( 72h), la fin des protections injustifiés tels que la trâve hivernale ou le délai de préavis et enfin l'aloudissement des sanctions pénales.
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Ce qu'il faut retenir : Dorénavant, lorsqu’on achète une maison et qu’elle reste inhabitée, comme cela arrive dans une vente aux enchères judiciaires ou lors de l’achat d’une résidence secondaire, les délais en cas de squat sont définitivement plus courts. Cela sécurise considérablement l’investissement immobilier.
FAQ – Tout savoir sur le fait de squatter une maison
1 - Peut-on squatter une maison vide légalement ?
Non. Squatter une maison, même vide ou inoccupée, est interdit par la loi. Il s’agit d’une violation de domicile, même si la maison semble abandonnée ou inutilisée.
2 - Quelle est la différence entre un squatteur et un occupant sans droit ni titre ?
Un squatteur est une personne qui est entrée dans le logement par voie de fait, généralement en forçant une ouverture. Un occupant sans droit ni titre peut être quelqu’un qui s’est maintenu dans les lieux après la fin d’un bail ou un tiers entré avec l’autorisation d’un faux propriétaire.
3 - Combien de temps faut-il pour expulser quelqu’un qui squatte une maison ?
Si le squat est constaté par effraction, la loi permet une expulsion administrative sous 72 heures via le préfet. En l'absence d'effraction, une procédure judiciaire est requise et peut durer plusieurs semaines à plusieurs mois.
4 - Les squatteurs sont-ils protégés par la trêve hivernale ?
Non. Depuis la loi de juillet 2023, les squatteurs ne sont plus protégés par la trêve hivernale. Ils peuvent être expulsés à tout moment de l’année, y compris en hiver.
5 - Que faire immédiatement si ma maison est squattée ?
- Porter plainte pour violation de domicile
- Faire constater l’occupation par un huissier ou un officier de police judiciaire
- Fournir la preuve de propriété
- Contacter un avocat et saisir le préfet pour lancer la procédure d’expulsion
6 - Quelles sont les sanctions pour squatter une maison ?
Squatter une maison expose à jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende. Se maintenir dans les lieux après une décision d’expulsion peut entraîner 6 mois de prison et 7 500 € d’amende.
7 - Peut-on expulser un squatteur sans passer par un juge ?
Oui, si l’occupation est qualifiée de squat (entrée par voie de fait), la procédure administrative via le préfet peut suffire. Cette démarche permet une expulsion rapide sans décision de justice, sous réserve de preuves suffisantes.
8 - Qui contacter pour expulser un squatteur ?
- Un avocat spécialisé en droit immobilier
- Un commissaire de justice (ex-huissier) pour constater les faits
- Le commissariat pour déposer plainte
- La préfecture pour enclencher la procédure administrative
9 - Que faire si le squatteur affirme avoir signé un bail ?
Il faut vérifier l’authenticité du bail. En cas de faux bail ou d’escroquerie par un marchand de sommeil, le squatteur peut être considéré comme occupant de bonne foi. La procédure d’expulsion devient alors judiciaire et plus longue.
10 - Le squat est-il un frein à l’achat d’un bien immobilier ?
Pas nécessairement. Depuis la réforme de 2023, les délais d’expulsion ont été raccourcis pour sécuriser les transactions. Les acheteurs doivent néanmoins s’assurer que le bien est libre d’occupation avant la remise des clés.
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