Le statut de marchand de biens est une classification fiscale spécifique qui peut avoir un impact significatif sur votre activité. Comprendre cette définition est crucial pour savoir si vous êtes considéré comme tel par l’administration fiscale, car ce statut qui offre des avantages mais entraîne aussi des obligations spécifiques, notamment en matière de taxe sur la valeur ajoutée et de fiscalité.
Vous êtes officiellement reconnu comme marchand de biens si vous :
Cette démarche est volontaire et indique clairement votre intention de réaliser des opérations commerciales dans l’immobilier.
Même sans déclaration explicite, vous pouvez être considéré comme marchand de biens si vos activités correspondent aux critères définis par l’administration fiscale. Par exemple :
Exemple concret : Si vous achetez trois immeubles en un an, effectuez des rénovations rapides, puis les revendez avec une plus-value, l’administration fiscale peut décider de vous requalifier comme marchand de biens, même si vous ne l’avez pas déclaré.
Pour approfondir: Code général des impôts: 4° : Obligations particulières (Article 852)
Excercer cette activité implique:
Vous souhaitez investir en tant que particulier? Consultez notre article dédié sur l'achat revente
Le professionnel de l'achat revente peut choisir de vendre le logement sans appliquer la taxation. Cette exonération est automatique sauf si une autre option est activée. Concrètement, cet impôt ne sera pas appliquée sur la revente du bien mais elle ne pourra pas non plus être récupérée dans le cas où des rénovations ont été réalisés.
Exemple : Un marchand de bien achète un appartement pour 100 000 € et réalise 5 000 € HT de rénovation avec une fiscalité à 20 %, soit 6 000 € TTC. Lors de la revente à 150 000 €, la marge brute correspondra à 150 000 € - 106 000 €, soit 44 000 €. La taxe VA n’aura pas été déduite.
Elle est calculée uniquement sur la différence entre la valeur d’achat et le montant de revente, en tenant compte des charges. Ce mécanisme est particulièrement avantageux pour les marchands de biens qui réalisent des travaux. Il permet de déduire les dépenses liées à aux améliorations et de récupérer la taxe sur la valeur ajoutée déjà payée.
Ce mécanisme permet au professionel de ne pas payer de TVA supplémentaire et même d’obtenir un remboursement de 3 333 € dans cet exemple.
Le marchand de bien peut également choisir de l’appliquer sur l’intégralité de la revente. Ce choix est pertinent lorsque :
Exemple : Une maison acheté 240 000 € TTC (incluant 40 000 € de taxe ) est revendu pour 300 000 € TTC. En appliquant cette contribution sur le montant total, le marchand peut récupérer les 40 000 € de TVA initiale.
Lorsque l’immeuble a été achevé depuis moins de 5 ans, sa revente par un marchand de biens est obligatoirement soumise à la TVA sur la valeure total.
Pour approfondir: Code général des impôts: *TVA* (Article 257)
Voici un récapitulatif des différentes applications de la TVA suivant l'opération réalisée par le professionel:
Type de bien | Conditions | Application | Avantages |
Inconvénients |
Logement neuf | Immobilier achevé depuis moins de 5 ans. |
|
- Récupération de la TVA payée lors de l'acquisition. - Taux réduit de droit de mutation à 0,715 %. |
- Prix de vente majoré, réduisant l’attractivité pour un particulier. - Gestion fiscale complexe. |
Logement ancien | Immobilier achevé depuis plus de 5 ans. |
|
- Simplicité administrative. - Pas de majoration du prix pour l’acheteur final. - Intéressant lorsqu'il n'y a peu de rénovation avant la revente. |
Aucune récupération de TVA sur les réfections réalisés. |
Logement ancien | Immobilier achevé depuis plus de 5 ans. |
|
- Réduit l’impact fiscal pour les particuliers non assujettis. - Permet de récupérer la TVA sur les transformations. - Intéressant lorsque la part des rénovations est importante. |
- Pas de récupération de TVA sur la valeur d'achat initial. - Applicable uniquement pour des achats hors TVA. |
Logement ancien | Immobilier achevé depuis plus de 5 ans. |
|
- Déduction intégrale de la TVA sur achat et travaux. - Avantage pour les acheteurs professionnels assujettis à la TVA. |
- Prix majoré pour les particuliers, impactant leur pouvoir d'achat. - Complexité administrative |
Terrain à bâtir | Terrain acquis avec ou sans TVA, selon le vendeur. | Deux options de TVA: 1. Sur marge. 2. Sur le montant global. |
TVA: - Sur marge : Prix attractif pour un particulier. |
- Pas de récupération de TVA avec la'impôt sur marge. - Prix élevé pour un particulier avec la taxation sur le montant global. |
Le régime fiscal applicable aux marchands de biens en matière de TVA est un levier stratégique qui doit être maîtrisé pour optimiser la rentabilité des opérations immobilières. Que ce soit pour un logement neuf, un logement ancien ou un terrain à bâtir, chaque option (exonération, TVA sur marge ou TVA sur la valeur total) présente des avantages et des inconvénients spécifiques, influencés par le type d’acheteur, la nature de l'immobilier, et les rénovations réalisés.
Ainsi, une analyse précise de chaque transaction et une connaissance des régimes fiscaux en vigueur permettent d’adopter la meilleure stratégie pour maximiser les bénéfices tout en respectant les obligations légales.
Comprendre les nuances de cet impôt dans les opérations des marchands de biens n’est pas seulement une exigence administrative, mais un véritable outil d’optimisation financière et fiscale.
Pour approdondir : La vente d'un bien immobilier est-elle soumise à la TVA immobilière ?
C'est une personne physique ou morale dont l’activité principale consiste à acheter de l'immobiliers (logements, terrains à bâtir) dans le but de les revendre rapidement pour réaliser une plus-value. Ce statut est soumis à des obligations fiscales spécifiques, notamment en matière de TVA.
L'impôt s’applique généralement dans les cas suivants :
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