Comment se passe les ventes sur saisies immobilières ? Tout savoir

Les ventes sur saisie font suite à une mesure d’exécution forcée. Elles peuvent être mobilières ( meubles, véhicules, tableaux) ou immobilières (maison, appartement, terrain).

Les ventes sur saisie ont pour objet la vente forcée d’un immeuble aux enchères publiques à la suite d'un défaut de paiement, comme d'un prêt bancaire ou des charges de copropriété.

Pour comprendre l’intérêt de la vente par adjudication et ses enjeux, nous vous présentons le déroulement des ventes sur saisie.

SOMMAIRE

I. Comprendre les saisies immobilières.

II. Comment se déroulent les ventes sur saisies

III. Comment peut on arrêter une vente sur saisie ?

I. Comprendre les saisies immobilières

Les saisies immobilières font suite à différentes causes et sont l’occasion de réaliser des affaires intéressantes pour l'acquéreur et au débiteur de rembourser ses dettes, bien que les conditions de vente peuvent être particulières.

A. Comment se passe une saisie immobilière ?

La saisie est une procédure spécifique qui est mené par l'avocat contrairement aux enchères mobilières qui elles sont réalisées par un commissaire de justice (Anciennemnt huissier de justice, art. L. 122-1 du Code des procédures civiles, ci-après « CPCE ».

Ce processus intervient en cas de dernier recours si aucune autre solution n'a été trouvé.

1. Qu’est-ce qu’une saisie immobilière ?

En France, il s'agit d'une mesure d’exécution forcée qui fait suite à une décision de justice lorsqu'un débiteur n'est plus en capacité de rembourser ses dettes. Alors le juge ordonne la vente du bien immobilier dans le but de payer les créanciers. (art. L. 311-1 CPCE). Il s'agit d'une vente forcée, c'est à dire que l'immobilier est vendu sans l'accord du propriétaire.

2. Quand a lieu une saisie immobilière ?

Une saisie peut faire suite à différentes situations qui ont toutes en commun un défaut d’exécution de la part du débiteur.

Par exemple, tel est le cas d’un défaut de paiement comme nous l'avons vu précédemment.

Néanmoins, ce n’est pas le défaut de paiement lui-même qui permet d’actionner une procédure d’exécution. Au préalable, le créancier aura réalisé différentes démarches pour tenter de recouvrer sa créance : 

• Mise en demeure de payer ;

• Éventuellement, un arrangement amiable ;

• Procédure contentieuse.

C’est à l’issue de la procédure contentieuse qu’un titre exécutoire sera remis au créancier (art. L. 111-3 CPCE). 

Si malgré cela le débiteur n’exécute toujours pas son obligation, un avocat pourra être saisi pour faire procéder à la mise en oeuvre forcée de la décision de justice (art. L. 122-1 CPCE). C’est à ce stade qu’une saisie sur les biens immobiliers pourra être choisie, par exemple sur le bien hypothéqué au profit du créancier.

B. Quelles sont les conséquences de la saisie immobilière ?

Une saisie immobilière entraîne nécessairement des pertes financières pour le propriétaire, car elle emporte saisie de ses fruits, c’est-à-dire des loyers à échoir, par exemple (art. L. 321-3 CPCE).

La saisie rend l’immeuble indisponible, le débiteur ne peut plus en disposer théoriquement (art. L. 321-2 CPCE).

Selon la situation du bien, il peut être vendu en étant occupé , squatté, en travaux. Il n'y a aucune condition particulière à la non réalisation de la vente.

En principe, les biens sont vendus au sein de la juridiction dans le ressort de laquelle ils se situent (art. 44 CPC et R. 311-2 CPCE). Par exemple, une maison ou un appartement à Paris sera vendu au Tribunal de Paris.

Néanmoins, il est possible que par exception, certains biens soient vendus dans une juridiction en dehors de leur ressort territorial. Il n'y pas de cadre législatif qui impose le lieu de l'adjudication.

Certains acheteurs investisseurs privilégient des biens vendus dans une autre juridication, espérant y trouver moins de concurrence dans la salle d'audience.

 Astuces : Un filtre existant sur le moteur de recherche de VENCH permet de sélectionner ce type de bien.

II. Comment se déroulent les ventes sur saisies ? 

Les ventes sur saisie se déroulent en plusieurs étapes et sous conditions. Le créancier tient une responsabilité dans la mise en vente du bien.

A. La procédure d’une vente sur saisie immobilière

Le mécanisme se décompose entre la saisie puis la vente publique.

  Pendant la procédure, la vente peut se faire de deux manières : à l’amiable sur autorisation judiciaire ou par adjudication, c’est-à-dire aux enchères (art. L. 322-1 CPCE).

 Quelle est la procédure de saisie ? 

Avant le jugement, se déroulent les opérations de saisie sous de l'avocat poursuivant ( avocat du créancier)

• Le créancier doit être muni d’un titre exécutoire (exemple, une décision de justice), constatant une créance certaine, liquide et exigible ;

• La saisie ne peut porter que sur un seul immeuble sauf s’il ne suffit pas à désintéresser le créancier ; 

• Une signification d’un commandement de payer valant saisie est délivrée au débiteur saisi par la voie du commissaire de justice ( huissier);

• Un acte de saisie est dressé également par les commissaires de justice qui visite le débiteur pour effectuer un procès verbale descriptif.

• Le cahier des conditions de vente est rédigé.

 Des mentions sont prescrites à peine de nullité pour le commandement de payer valant saisie (art. R. 321-3 CPCE).

Comment se déroule une vente aux enchères judiciaires publiques ?

Le Code des procédures civiles d’exécution fixe les différentes étapes de la vente publique aux articles L. 322-5 et suivants : 

• L’audience d’adjudication → 

Le jugement a lieu au Tribunal Judiciaire dans la salle des ventes. Les calendriers des jour et date de vente sont fixés par les différentes juridictions.

Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier qui en règle générale l'établie à hauteur de la dette. L'acheteur consultera le cahier des conditions de vente qui encadrera l'enchère. 

Les enchères s’achèvent lorsque plus personne ne renchérit au bout de 90 secondes (art. R. 322-45 et R. 322-46 du CPCE). La meilleur offre l'emporte.

 Il existe la surenchère. Toute personne peut faire une surenchère du dixième au moins du prix principal de la vente. (art. R. 322-50 CPCE). Ce mécanisme suit l’adjudication. Une demande doit être déposée 10 jours, après le coup de marteau, par un avocat (art. R. 322-51 CPCE).

Par exemple, un le jugement indique le résultat à 100 000 euros. Si une personne souhaite se porter acquéreur, il devra surenchérir au hauteur de 110 000 euros minimum à une nouvelle date qui sera définie.

• L'enchère terminée → 

L’adjudicataire verse le prix sur un compte de séquestre ou le consigne auprès de la Caisse des dépôts et consignation.

Ce dernier devient propriétaire du bien (il doit payer le montant des frais d’adjudication pour obtenir le titre de propriété).

⚠️Le bien acquis aux enchères est « acheté en l’état ». Le preneur ne pourra pas se prévaloir de la garantie des vices cachés. 

 Quels sont les délais de paiement lors d’une vente sur saisie ?

La personne ayant remporté l'enchère dispose d’un délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive pour verser ou consigner le prix (art. R. 322-56 CPCE).

B. La responsabilité du créancier dans la mise en vente judiciaire 

Le créancier fixe la mise à prix. À défaut d’enchère, ce dernier sera déclaré adjudicataire d’office. C'est pour cette raison que le créancier souhaite avoir une mise à prix relativement basse afin d'attirer les enchérisseurs, marchand de bien ou simplement des investisseurs.

La procédure impose le recours à un avocat (art. R. 311-4 et 322-40 CPCE). C’est ce dernier qui fixe le prix qui s’élèvera généralement au montant de la créance. Pour plus d'information sur "Comment choisir son avocat", cliquez ICI

C. Rappel des conditions pour participer à une vente sur saisie immobilière

Pour participer à une vente publique immobilière, il faut d’abord se renseigner sur les dates d’audience et préparer les formalités nécessaires.

1. Comment participer à une vente aux enchères judiciaires?

En France et dans chaque Tribunal, que ce soit à Paris ou dans d'autres régions, le potentiel futur acquéreur devra:

• Être assisté par un avocat (Honoraires libres généralement entre 150 et 300 euros) ;

• Consigner ou séquestrer la somme de l’enchère ;

• Fournir un justificatif d’identité, de capacité et de solvabilité.

2. Où trouver les annonces de ventes aux enchères judiciaires?

Les annonces de vente sur saisie peuvent être trouvées :

• Au Tribunal judiciaire ;

• Dans un journal d’annonce légale;

• Dans les ventes en cours du site Vench.

III. Comment peut-on arrêter une vente judiciaire après la saisie ?

Pour éviter une vente sur saisie immobilière, il est possible de résoudre la vente à l’amiable (art. L. 322-1 CPCE). Ce processus doit être accordé par le juge et demandé par le débiteur, à condition que l'acheteur règle le prix dans le cadre fixé par le juge et conforme à l'expertise du bien.

Autrement il n'existe pas d'autres moyen d'éviter le Tribunal sauf, évidemment, le remboursement de la dette.

Conclusion

En résumé, la vente sur saisie répond à une procédure rigoureuse qui impose l’intervention d’un avocat. Il est donc important de bien se renseigner auprès de professionnels pour s’assurer de respecter les formalités.

La vente judiciaire reste un moyen de saisir des opportunités pour des investisseurs avertis.

• Lire le Guide des ventes aux enchères judiciaires

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