La procédure de saisie immobilière : schéma des 6 étapes juridiques

La procédure de saisie immobilière est un processus juridique complexe qui permet à un créancier ( banque, syndic, organisme public...) de récupérer les sommes qui sont dues par la vente forcée d'un bien immobilier appartenanent à son débiteur.
Encadrée par le Code des procédures civiles d'exécution, cette procédure suit plusieurs étapes précises, que nous allons détailler ici.

Etape 1: Le Commandement de payer valant saisie immobilière

La procédure de saisie débute avec le commandement de payer valant saisie, délivré par un commissaire de justice (anciennement un huissier). Cet acte sert à informer le débiteur qu'il doit régler sa dette dans un délai de un mois, faute de quoi le créancier pourra engager une procédure de saisie.

Cette étape marque officiellement le début de la saisie immobilière.

1.1 Procès-verbal de description

Dans les 8 jours suivant la signification du commandement, le commissaire de justice dresse un procès verbal descriptif du bien immobilier.
Ce document contient une description complète du bien ( nature, superficie, état, occupation, etc.) et sera annexé au  cahier des conditions de ventes.

1.2 Publication du commandement de payer valant saisie au service de la publicité foncière (SPF)

Suite au procès verbal de description et d'après le décret, le commandement de payer est publié au Service de la Publicité Foncière. Ce qui rend la procédure opposable aux tiers et informe les autres créanciers. 

Le créancier dispose alors d'un délai de deux mois pour assigner le débiteur à comparaître à l'audience d'orientation.

Etape 2: Délivrance assignation à l'audience d'orientation

Selon le décret régissant les saisies immobilières, l'audience est strictement suivies pour garantir l'équité.

Lors de cet auditoire, le débiteur est invité à comparaître devant le juge.

C'est une étape importante pour le débiteur, car c'est l'occasion pour lui de présenter ses arguments et de tenter de négocier un plan de remboursement de sa dette pour éviter le surendettement et donc la saisie de ses biens.

 Après l'audience le dépôt du cahier des conditions de vente devra être déposé au greffe, tous les créanciers devront être informés de la procédure de recouvrement forcé.

2.1 Dépôt de cahier des conditions de vente

Après  cette audience, l'avocat poursuivant ( avocat réalisant l'action devant le Tribunal) doit déposer un cahier des conditions de vente au greffe du Tribunal judiciaire dans un délai de 5 jours (Décret procédures civiles d'exécution articles R322-10 à R322-11).

Ce document précise les détails de la cession judiciaire, comme 

• La mise à prixprix de départ
• La date de la mise aux enchères
• La description du bien
• Les documents relatifs au bien

Il sert de référence à tous les futurs enchérisseurs.

2.2 Dénonciation aux créanciers inscrits

Dans cette étape de la saisie immobilière, la banque ou le syndic, représenté par l'avocat poursuivant, doit informer les autres porteur de créance ayant des droits sur le foncier. Il leur envoie une notification du commandement de payer et une convocation, pour les tenir informé de la procédure en cours et de leurs droits.

2.3 Mention de l'assignation et de la dénonciation aux créanciers inscrits

La mention de l'assignation et de la dénonciation aux créanciers inscrits (Décret procédures civiles d'exécution - articles R322-6 à R322-8) consiste à s'assurer que toutes les notifications et convocations envoyées aux différents créanciers concernés par la saisie du bien immobilier sont correctement enregistrées et intégrées au dossier. Cette étape du décret est essentielle pour garantir que tous soient informés de la procédure en cours, ce qui assure la transparence et l'équité du processus de saisie.

2.4 Déclaration des créances

Tous les créanciers inscrits ont ensuite un mois pour déclarer leurs créances, ce qui permettra de déterminer l'ordre de priorité des remboursements une fois que le bien aura été vendu.

Etape 3: L'audience d'orientation. Vente amiable ou forcée

L'objet de cette audience  (Décret procédures civiles d'exécution articles R322-15 à R322-19) est de déterminer si la vente sera amiable ou forcée. C'est une étape décisive de la procédure de saisie . Elle est conduite par le juge de l'exécution (JEX), qui détermine le déroulement de la vente du bien, soit par voie d'adjudication, soit par voie de vente amiable.

3.1 Décision de la vente amiable

Si la vente amiable a été décidée lors de l'audience d'orientation, le juge de l'exécution doit donner son autorisation. Il fixe également le prix minimum de vente et le délai dans lequel la vente doit être réalisée.

3.2 Décision de la vente forcée

Si la vente forcée a été décidée lors de l'audience d'orientation, le juge donne l'autorisation à la réalisation de la publicité de la vente dans les journaux d'annonces légales, aux greffes du tribunal judiciaire, sur l'immeuble et sur internet. Il fixe également la mise à prix et la date de l'audience d'adjudication soit le jour de la vente aux enchères. 

Etape 4: L'audience de rappel. Le respect de la procédure

Après l'audience d'orientation, une audience de rappel peut avoir lieu pour s'assurer que toutes les parties respectent les décisions prises et que la démarche juridique progresse comme prévu. C'est aussi l'occasion de résoudre tout problème ou litige qui aurait pu survenir.

Etape 5: Audience de renvoi. Régularisation du débiteur

Cette audience de renvoi permet de régulariser la situation juridique par l'accord valable de la vente du bien et donc de la personne saisie en levant les charges antérieures. La vente sera soumise à un acte par un notaire ou un avocat et publié au Service de la Publicité Foncière ( SPF).

5.1 Acte de vente établi par l'avocat et soumis à l'approbation du JEX

Après cette vente, un acte est rédigé par un l'avocat. Ce document est ensuite soumis à l'approbation du juge de l'exécution. C'est un document juridique qui atteste de la transaction du bien et du transfert de propriété.

5.2 Publication du Jugement au service de la publicité foncière (SPF)

Une fois l'acte de cession approuvé, le jugement d'adjudication est publié au service de la publicité foncière. Cette étape rend la vente définitive et opposable aux tiers. L'acquéreur devient alors adjudicataire de droit. C'est une étape qui permet de finaliser le processus légal.

Etape 6: L'audience d'adjudication " Le jour de la vente aux enchères"

Si aucune vente amiable n'a été réalisé ou accepté par le juge, nous passons à l'étape étape cruciale correspondant tout simplement à la vente du bien au Tribunal Judiciaire. Elle est encadré par un décret spécifique, assurant que toutes les parties impliquées sont traitées équitablement.  On retrouvera cette vente dans calendrier des ventes sur Vench, dans les journaux d'annonces légales ou encore au Tribunal Judiciaire.

L'avantage de Vench est de permettre de centralisé l'intégralité des ventes sur une seule et même plateforme sans avoir besoin de se déplacer ou de lire chaque parution de journal.

Après l'enchère, un titre de propriété sera délivré auprès de l'acquéreur ainsi qu'au service de publicité foncière.

6.1 Publicité de la vente

Pour assurer le succès d'une transaction au meilleur prix, il est important de faire connaître l'actif au public. Raison pour laquelle nous utilisons le terme "enchère publique" Cette étape implique donc de publier des annonces dans un journal d'annonces légales, sur l'immeuble, au Tribunal Judiciaire. 

Vench référence l'ensemble de ces ventes sur une seul et même plateforme. Il s'agit de la plateforme garantissant le plus grand nombre de vente. Pour plus de renseignements consulter les différents abonnements.

6.2 Jugement d'adjudication et titre de vente

Le jugement d'adjudication finalise la vente du bien immobilier et désigne officiellement le nouveau propriétaire. Le jugement équivaut à un titre de vente. Il est un document légal qui confirme la propriété du bien par l'acquéreur. ( Décret de la pro. d'exécution articles R322-59 à R322-63). 

 Un délai de surenchère de 10 jours est obligatoire après la date de cession pour que l'adjudicataire soit définitivement propriétaire de l'immeuble.  Ce délai oblige tout nouvel acquéreur à enchérir d'un montant prédéfini à 10% minimum du prix d'adjudication. L'avocat poursuivant entamera alors un nouveau processus d'enchère.

6.3 Publication du titre de vente au service de la publicité foncière

La dernière étape de la procédure de saisie est la publication du titre de vente au SPF. C'est à ce moment-là que le transfert de propriété est officiellement enregistré et que le processus de saisie se termine. Il s'agit du formulaire FORMULAIRE N°3265-SD.

Que se passe-t-il après la procédure de saisie?

Une fois le bien adjugé, il y a un délai de surenchère de 10 jours pendant lequel tout personne à la possibilté de faire une demande d'achat à hauteur de 10% de la valeur d'adjudication. Exemple: Le bien est adjugé 100 000 euros. Pour pouvoir esurenchérir", il faudra proposé au minimum 110 000 euros. Alors une nouvelle audience de vente aura lieu à environs 4 mois d'intervalle. 

 Pour en savoir plus, il est toujours conseillé de consulter un avocat spécialisé.

Shéma de la procédure de saisie immobilière

Approfondissez vos connaissance en lisant ces articles :

Adjugé, Vendu! Que se passe-t-il après une vente aux enchères? (vench.fr)

Guide de vente aux enchères.

=