La vente aux enchères immobilières : guide complet pour propriétaires

Se demander comment vendre son bien aux enchères revient à choisir une mise en concurrence organisée, à date fixe, dans un cadre juridique clair. Ce format accélère la décision, limite les négociations interminables et révèle un prix de marché par le jeu de l’offre et de la demande. Il convient autant aux logements « classiques » qu’aux biens atypiques (immeuble avec travaux, bien de luxe, ferme, terrain) dont la valeur est moins évidente à estimer ou bien lors de situation complexe tel que mes successions ou divorses.

Pourquoi préférer les enchères à une mise en vente classique ?
Parce que la séance crée un rendez-vous de marché. La demande est concentrée, la transparence du prix est meilleure, la durée d’exposition est plus courte et le vendeur retrouve la main sur le calendrier. C'est dans ce contexte que l'offre et la demande est la plus saine et la plus respecteuse pour les vendeurs et les acheteurs qui obtiendront un prix de marché juste.

On distingue plusieurs types de ventes aux enchères qui jouent un rôle différent suivant le profil du vendeur et sa situation . Nous avons les ventes aux enchères judiciaires dites "forcées" qui se déroulent au Tribunal Judiciaire et les ventes "volontaires" ou encore "amiables" qui sont réalisées par l'intémédiaire d'un notaire. Plus récemment, nous avons une autre catégorie de ventes aux enchères qui s'est développée. Les ventes en ligne, menées sur des plateformes spécialisées qu'utilent les agences immobilières.

Vendre son bien aux enchères judiciaire

Les ventes judiciaires sont ordonnées par un juge (saisie, liquidation, licitation). Elles relèvent de la contrainte et ne peuvent pas être choisies par un propriétaire qui décide volontairement de vendre, elles sont d'ailleurs appelées "vente forcée". Ce type de vente aux enchères se déroulent au Tribunal Judiciaire.

Se sont les avocats qui se chargent de la vente, autant pour vendre que pour acheter. (Toute personne physique ou morale peut acheter aux enchères judiciaires mais devra être représenter par un avocat.) Si vous choisissez vous-même les enchères, vous passerez par le notaire ou par des plateformes en ligne spécialsiées.

Ces enchères judiciaires se retrouvent sur Vench.fr qui référence l'ensemble des ces ventes sur son site. On en compte entre 5000 et 8000 par an.

Elles sont encadré par le Code de commerce: Titre II: Des ventes aux enchères publiques. ( Articles L320-1 à L322-16) 

Ventes aux enchères notariales

À l’inverse du judiciaire, les enchères publiques notariales sont des ventes amiables, dites ventes volontaires. Le propriétaire arrête avec le notaire une adjudication volontaire à une date donnée , pour faire concourir plusieurs acquéreurs sur tout type de bien. Cette modalité est fréquente en succession quand les héritiers veulent des liquidités rapides, sur des marchés peu dynamiques, pour des cessions menées par des organismes (fondations, syndics) ou chaque fois que l’on souhaite une décision claire et difficilement contestable. Elles se déclinent en deux voies : la salle (à la bougie ou au chronomètre) et l’enchère notariale en ligne.

Vente notariale à la bougie (ou au chronomètre)

La préparation commence par la fixation d’une mise à prix convenue entre le notaire et le vendeur. Pour déclencher la concurrence, on retient souvent une décote d’appel : en ordre de grandeur, le départ se situe fréquemment autour de 75 % de la valeur estimée, à ajuster selon l’état du bien et la profondeur de la demande locale. Le notaire dresse un cahier des charges complet (titres, diagnostics, urbanisme, copropriété, servitudes, état hypothécaire, conditions de vente), organise la publicité et les visites, puis qualifie les participants. Pour enchérir, chaque candidat verse une consignation (virement ou chèque de banque), en pratique de 10 à 20 % de la mise à prix selon le règlement, ce qui assure la solvabilité et évite les candidatures fantaisistes.

Ici, la décision se prend le jour J. À la bougie, l’extinction de feux successifs rythme les offres ; au chronomètre, un compte à rebours scelle la dernière enchère. L’adjudication est ferme : aucune condition suspensive (notamment pas de clause de prêt) et aucun droit de rétractation. La loi permet toutefois une surenchère de 10 % pendant dix jours ; à défaut, la vente devient définitive au onzième jour. Le paiement intervient ensuite rapidement selon le cahier des charges, couramment autour de 45 jours quand il n’y a pas de surenchère.

On choisit ce format pour sa certitude et son calendrier serré. Il est adapté lorsque l’on cherche des liquidités dans un horizon court, que l’on veut éviter une vente forcée qui se profile, ou que des négociations privées s’enlisent. Sa contrepartie est un vivier d’acheteurs parfois plus restreint, car les candidats doivent avoir un financement déjà sécurisé ; la réussite dépend aussi du calibrage de la mise à prix, qui doit stimuler sans décourager.

Des sites tel que Notantis permettent d'accéder aux notaires proposant ce type de vente aux enchères.

Vente notariale en ligne (mode « offres d’achat »)

Le notariat propose aussi une modalité entièrement numérique. La vente se déroule sur une plateforme sécurisée : les candidats ouvrent un compte, déposent leurs pièces, obtiennent un agrément, puis formulent leurs offres pendant une fenêtre courte, souvent de 24 à 48 heures. Le dossier (cahier des charges, diagnostics, documents de copropriété, éléments d’urbanisme) est mis à disposition de façon transparente. À l’issue, le vendeur retient la meilleure offre et les parties signent un compromis.

Il s’agit d’offres d’achat, pas d’une adjudication immédiate. L’engagement n’est donc pas ferme le jour de la session : l’acquéreur bénéficie du délai légal de rétractation de dix jours et peut prévoir des clauses suspensives (obtention du prêt, points d’urbanisme). Le calendrier rejoint celui d’une vente classique, avec un délai moyen de deux à trois mois jusqu’à l’acte authentique, variable selon la réactivité bancaire et la complexité du dossier. Cette voie conjugue visibilité numérique, concurrence saine et sécurité du cadre notarial ; on la retient pour élargir l’audience au-delà du bassin local tout en gardant les garanties du compromis.

La plateforme utilisée est Immo-intéractif. Crée par les notaires qui ont voulu une plateforme fluide qui propose ce type d'enchère. En moyenne cette plateforme propose entre 100 et 200 biens partout en France. Une autre plateforme existante est Immonot .

Comme une vente traditionnelle, le vendeur a également le droit de choisir l'offre la plus adapté à sa situation. Effectivement l'offre la plus élevée ne sera pas forcément celle retenue par le vendeur. Par exemple, si le vendeur reçoit une offre moins élevée mais paiement comptant. Il aura la possibilité de choisir cette dernière.

Enchères en ligne via agences immobilières

Des agences immobilières organisent des enchères intégralement en ligne au moyen de plateformes spécialisées. Le parcours démarre par un mandat et une stratégie de mise à prix et de calendrier; l’agence rassemble un dossier complet, conçoit une diffusion multicanale (portails, réseaux, envois ciblés), planifie des visites groupées et qualifie les candidats (identité, éléments de solvabilité) comme le ferait la vente classique d'un bien. La session d’offres dure en général de 24 à 72 heures ; les offres sont horodatées et une prolongation automatique en fin de session évite les « dernières secondes » opportunistes. Le plus souvent, ces ventes se déroulent en mode offres d’achat, puis  compromis de vente.

Cette voie séduit par sa puissance de diffusion et son rythme. Elle permet de toucher particuliers et investisseurs à l’échelle nationale, de concentrer l’attention sur une courte période et d’obtenir une décision rapidement. Une fois l'offre acceptée, compromis signé et délai de rétraction terminer, la signature se déroulera devant un notaire.

Ces ventes en ligne réalisées par les agences immobilières au travers de plateforme spécialisées se démocratisent de plus en plus. Calquées sur le modèle anglosaxon; elles donnent une approche plus dynamique, propose une solution nouvelle en terme de visibilité et donne un prix juste.

Dans ces plateformes spécialisées, il en existe un certain nombre tels que Enchères immo, Winimmo encheres ou encore Winup.

Comment choisir sa voie pour vendre son bien aux enchères?

Ces ventes aux enchères sont particulièrement efficaces pour des biens dont le prix est difficile à déterminer, un vendeur qui souhaite vendre au prix du marché. Pour choisir le type de vente, tout part de la priorité du vendeur. Si la certitude rapide prime, la bougie (ou le chronomètre) s’impose : adjudication ferme, paiement court après le délai légal de surenchère. Si l’objectif est d’élargir l’audience et de rassurer les acheteurs, l’enchère notariale en ligne combine visibilité, concurrence et sécurité du compromis. Si l’on veut une diffusion maximale avec un tempo soutenu, les plateformes d’agences constituent un levier commercial efficace, avec la même suite au compromis dans la majorité des cas.

Le contexte (succession, indivision, échéance financière), la nature du bien (atypique ou très standard), la température du marché local et la tolérance au risque d’aléa (rétractation, prêt refusé) doivent guider la décision. La comparaison des coûts se fait sur une base globale : honoraires d’organisation notariale, publicité, diagnostics, commission et options de mise en avant côté plateformes, pour optimiser le net vendeur.

Coûts, délais et risques : repères

En notarial, il faut compter des honoraires d’organisation, la publicité (affichage, portails) et les diagnostics à la charge du vendeur. Sur plateformes d’agences, s’ajoute une commission dont la configuration varie, souvent de l’ordre de 3 à 5 % du prix, ainsi que des options de mise en avant (photos professionnelles, vidéo, visite virtuelle). Côté délais, la bougie apporte une décision ferme dès la séance, avec un paiement en pratique autour de 45 jours une fois le délai de surenchère expiré. Les ventes en ligne, notariales ou via agences, suivent le tempo d’un compromis : droit de rétractation de dix jours, éventuelles clauses suspensives et acte authentique en 2 à 3 mois. Les risques diffèrent selon le canal : en mode offres, il faut anticiper un désistement ou un financement refusé ; en adjudication, le vivier d’acheteurs est plus sélectif, mais l’engagement est certain.

Comparatif synthétique des modes de vente aux enchères

Conclusion: Bien choisir comment vendre son bien aux enchères

Vendre son bien aux enchères n’est plus réservé aux procédures judiciaires. Aujourd’hui, c’est un véritable outil de mise en concurrence qui permet de révéler un prix de marché juste grâce au jeu de l’offre et de la demande.

Selon votre situation: succession, indivision, besoin de liquidités rapides, bien atypique ou difficulté à estimer le prix, plusieurs options existent :

• Vente notariale à la bougie ou au chronomètre : adjudication ferme et rapide.
• Vente notariale en ligne : visibilité élargie, sécurité du compromis et clauses suspensives possibles.
• Enchères en ligne via agences immobilières : diffusion nationale et rythme soutenu.

Le bon choix dépendra de vos priorités : rapidité, sécurité juridique, portée des acheteurs, maîtrise du calendrier et optimisation du prix net vendeur.

FAQ: Tout savoir pour vendre son bien aux enchères

1. Peut-on vendre son bien aux enchères judiciaires volontairement ?

Non. Les ventes judiciaires sont ordonnées par un juge (saisie, liquidation, licitation). Elles ne sont pas choisies par le propriétaire.

2. Quelle différence entre une vente notariale à la bougie et une vente notariale en ligne ?

Bougie / chronomètre : adjudication ferme le jour J, sans conditions suspensives ni délai de rétractation.
En ligne : dépôt d’offres sur une plateforme sécurisée, signature d’un compromis ensuite, avec droit de rétractation et clauses suspensives (prêt, urbanisme).

3. Peut-on fixer librement la mise à prix pour vendre son bien aux enchères ?

Oui, dans les ventes volontaires. Elle est souvent fixée autour de 70–80 % de la valeur estimée pour attirer les acheteurs tout en garantissant un bon niveau de concurrence.

4. Que se passe-t-il si l’acheteur se rétracte ou n’obtient pas son financement ?

Dans les ventes fermes (judiciaires, bougie), l’acheteur est engagé sans possibilité de rétractation ni condition suspensive.
Dans les ventes en ligne / offres d’achat, il bénéficie d’un délai légal de rétractation de 10 jours et peut prévoir des conditions suspensives.

5. Quels sont les frais pour vendre son bien aux enchères ?

• Diagnostics techniques obligatoires.
• Honoraires du notaire ou de l’agence organisatrice.
• Frais de publicité (annonces, photos, vidéos).
• Commission éventuelle (3 à 5 % en moyenne pour les agences).

Le coût global est comparable à une vente classique, mais la durée d’exposition est souvent plus courte.

6. Combien de temps faut-il pour conclure la vente ?

Bougie / judiciaire : vente ferme le jour J, paiement en moyenne sous 45 jours après le délai légal de surenchère.
En ligne (notaires ou agences) : compromis après la session, signature de l’acte authentique sous 2 à 3 mois selon le financement.